“國家海岸”海棠灣背后的故事

政府主導一級開發

ldquo;海棠灣模式”為國家海岸奠基 經過3年多的開發建設，令中外矚目的“國家海岸&rdquomdashmdash;三亞海棠灣即將揭開面紗，年底前將迎來首批開業的高星級旅店。這個近百平方公里的濱海開發區，其開發建設模式有哪些值得借鑒的地方?幾年的建設期，沉淀了怎樣不為人知的故事?這個被外界寄予厚望的度假區，具有怎樣的文化魅力，能給海南國際旅游島建設帶來什么? 從今天開始，本報推出關注海棠灣系列報道，全方位報道海棠灣開發建設的前前后后。敬請讀者關注。 海棠灣三縱九橫交通網基本建成。 海南建省辦經濟特區20多年來，這里是較吸引投資商的地區之一。三亞升格為地級市20多年來，這里是較熱鬧的開發區之一。 海棠灣，這個位于三亞東部南北走向近百平方公里的濱海開發區，一夜之間吸引了全天下的眼光?！皣液０丁钡目傮w定位，一下子攪活了海南的投資市場。 從提出開發設計，到觀點性總體計劃，到分批分階段放地，再到實質性開發建設，海棠灣從來沒有脫離過大眾的視線。從一開始，以企業為主導照樣政府為主導來開發海棠灣，眾說紛紜。在省委、省政府的支持下，三亞力排眾議，決議政府主導執行一級開發，并以此為發韌，舉行一系列體制機制改造，創新出了怪異的“海棠灣模式”。 一語激起千層浪 中外四公司繪海棠灣藍圖海南日報記者查找到的涉及海棠灣開發的較早時間是2021年。昔時7月，三亞提出圍繞“六個一流”助跑旅游，海棠灣被納入范圍之內。次年3月尾，三亞市委、市政府正式提出了開發海棠灣旅游度假區的設想。 三亞市計劃局工作人員說，事實上海棠灣一直是三亞的“貯備地”，《三亞市總體計劃重大調整(1995-2010)》就確定要開發海棠灣，只不外按住不動。三亞是個器械長條型城市，亞龍灣、大東海、三亞灣濱海沿線土地空間越來越小，“童貞地”海棠灣自然就提到了議事日程。 一語激起千層浪。繡球拋出來后，受到國內外多家財團、企業的追捧。三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，濱海土地資本非常珍貴，開發商進入三亞的重要任務就是&mdashmdash;找地。 一個多月后，三亞即開始著手體例開發計劃，約請美國霍克修建計劃設計公司、美國SASAKI設計事務所、英國阿特金斯設計公司、上海同濟城市計劃設計研究院參與觀點性計劃國際競賽。 海棠灣的計劃范圍為98.78平方公里，為海南較大的開發區。4家中外公司各施所能，提出了各自的設計理念。 昔時8月初，三亞組織專家評審4家公司設計成果，霍克公司提出中國首個“國家海岸”的觀點令人眼前一亮，無論是官方照樣專家均高度評價。 霍克方案以為，海棠灣各種現有的自然與文化特色、獨具一格的人類活動模式和整體景觀氣氛，是海棠灣的怪異征。這著實是一種土地管理計謀，限制并控制一個實施特別行政管理地區內的物業數目與素質，從而保留與保護自然棲息地和田園風景。設計師設想，通過生態保護、低密度土地使用、可延續生長三方面的全心整合，令珍貴有數的海岸資本得到保護和利用。 記者旁聽了當時的評審，專家們以為，霍克方案提出的觀點很鮮明、很前衛，而且把保留和開發結合起來，突出了生態保護的意識。但方案在各分區如何統一為整體、如何重修內陸水道、如何開發農業和農村、如何使用和保護海岸線等詳細問題仍有缺陷。 經過媒體的宣傳與放大，“海棠灣&mdashmdash;國家海岸”已牢牢地捆綁在一起。隨后，三亞約請美國EDSA環境景觀設計事務所作了綜合方案，定位為天下領先的專業化休閑旅游“國家海岸新城”。 次年4月，省規委會原則通過了EDSA的方案。2021年5月，海棠灣計劃獲正式批復贊成，定位為“國家海岸&mdashmdash;國際休閑度假區”。 七家巨頭傳入主 未實質開發地已樂成出讓 依批復，海棠灣將建設三大國家級和天下級品牌：國際頂級品牌濱海旅店帶&mdashmdash;30多家左右五星級以上的濱海度假旅店以及國際組織會議中心和國家俱樂部;天下級游艇休閑社區&mdashmdash;全天候游艇港、主題游艇社區、游艇俱樂部、高爾夫俱樂部;國家級海洋科研機構、教育、博覽中心&mdashmdash;天下第一的熱帶水族館、海洋公園(海上迪斯尼)、國家海洋研究院、國家海洋科學中心、國家海岸濕地公園。 如果說，“國家海岸”的定位，大大提升了海棠灣這片童貞地的價值空間。那么，國內外眾多財團及企業紛紛表示加盟，使海棠灣頓成資本洼地。 三亞拋出繡球后，財團與企業就表達出強烈的投資意愿。較引人注目的是香港巨商李嘉誠與李澤楷父子&mdashmdash;他們曾高調公布，以香港盈科地產進駐海棠灣。2021年，三亞與7家大財團簽署協議，由他們舉行一級開發。博弈，成為當時企業間、企業與政府間較頻仍的來往。三亞市發改委主任鄧忠說，這些企業基本上形成以香港盈科地產、保利團體、上海家化團結體三個團體為核心。 而且，這些企業的“勢力范圍”也一度劃分清晰，基本上將海棠灣劃分完畢。較大的是盈科地產，開發范圍有17平方公里。一時間，海棠灣以及即將入主的企業成為國內外媒體競相追遂的熱門。 記者查閱得知，外地媒體不時報道，某企業又入主海棠灣。消息真真假假，虛虛實實。但協議簽署后，這些企業鮮有實質性動作。 而且，這些一級開發商開出的條件讓三亞難以接受。有些企業甚至提出99：1的土地出讓金分成比例，企業得大頭。后雖降到95：5，這種“綁架”政府的作法，三亞方以為不能從基本上解決開發歷程中的系列民生問題。 經過協商，三亞整體排除了與7家財團簽署的協議。鄧忠說，海棠灣的開發模式發生了根個性變化&mdashmdash;由企業一級開發轉為政府主導一級開發。2021年5月尾，三亞市國土環境資本局首次果然招標，出讓海棠灣一線濱海7宗土地，出讓低價為每畝97萬元，用途只有一個&mdashmdash;建旅店。面積較大的一塊33.33公頃，較小的19.94公頃，國內外21家企業和小我私人加入投標。6月22日，7宗土地正式出讓，共得到土地出讓金21億元，中標價格每畝從97萬元至100萬元不等。海南開維、三亞巨源、大連萬達、北京今典、中國希格瑪、三亞高勝、香港理文這7家企業，成為首批進駐海棠灣的企業。三亞市委常委、海棠灣工(鎮)委書記岳進說，出讓時海棠灣還沒有任何市政建設，但此舉樂成奠基了開發基礎。21億元，創下海南省一次性出讓土地收益的較高紀錄，也意味著海棠灣開發建設進入實質性操作階段。海棠灣首批旅店也因此誕生了，劃分是：凱賓斯基、朱美拉、索菲特旅店、康萊德、希爾頓逸林、費爾蒙、君悅旅店、喜來登、豪華精選。 由政府主導果然招標出讓土地，也向外界轉達了一個信號&mdashmdash;不施行企業一級開發模式。 事實上，企業會不會圈而不動，一直是三亞市委、市政府較郁悶的問題。為了防止開發商圈而未動，三亞此前已出臺劃定，實施項目投資建設風險提防預警機制，并與一些企業簽署投資建設風險提防條約。 三亞時任市委常委、常務副市長嚴之堯也力主政府主導。由于只有這樣，才能配套系統解決開發中的民生問題。 岳進說，隨著經濟的生長，三亞有信心、有實力執行政府主導下的一級開發，這是海棠灣開展模式能發生基本變化的基礎。開發亞龍灣時，地方政府經濟實力不強，不足以整體開發一個面積云云之大的灣區。 試行新體制機制 海棠灣模式協調轉動前行 樂成出讓首批土地2個多月后，海棠灣管理委員會、海棠灣開發建設有限公司也掛牌成立。一年后的8月28日，三亞市委成立海棠灣工作委員會。工委、鎮委重要賣力人由統一人擔任，管委會、鎮政府重要賣力人由統一人擔任。省委常委、三亞市委書記江澤林在工委成立大會上提出了“一切權力歸海棠灣”的總體要求。 事實上，“國家海岸”只是海棠灣鎮所轄地區的一部門，但這種四合一的全新的體制機制創新，形成了有機的整體。岳進以為，創新體制是海棠灣開發建設的出路所在，能有用形成協力，從而發生戰斗力、生產力和高效率。 也因此，海棠灣被稱為“海南第一鎮”。 在政府主導一級開發的模式下，政府強勢推進各項工作：政府主導體例計劃，政府主導征地安置，政府主導基礎設施建設，政府主導招商引資。2021年6月，三亞市政府常務會議決議下放權力，明確海棠灣管委會是代表市政府開發建設海棠灣的管理機構，全權處理、全面統籌開發區里的各項管理事務，所有支出由財政全額撥付。 為嚴格按計劃行事，海棠灣試探出“三總師制”：管委會的總計劃師賣力依計劃與時間進度制訂開發建設內容，總會計師賣力放置資金，總工程師賣力研究如何建設?？傆媱潕熽悵h華說，“三總師”至今已召開了40多次聯席會議，研究灣區開發建設中遇到的一系列問題，推進項目建設提速。 現在，灣內的人社、市政、綜合行政執法、設計財政等職能部門運作良好。岳進形象地將海棠灣開發模式下的新體制形容為“一張藍圖繪到底，一套班子干到底，市級審批不出區，工作順暢不扯皮”。 不扯皮，贏得入駐企業的普遍迎接。三亞長島旅業有限公司在海棠灣投資建設喜來登和豪華精選兩家旅店，公司總經理馮志斌說，時間是企業較大的成本，只要政府部門不扯皮不踢足球，就能極大提高效率?！奥玫觊_工前，5天內就辦完了所有證件和手續，不需到市里的各個部門，所有在管委會解決?！彼f，在這一點上海棠灣的效率非常高，讓人意想不到，如果在市里辦，半年都紛歧定能搞掂。 現在，海棠灣在建項目已達98個，其中政府投資項目72個，社會投資項目26個，設計總投資客430億元，已完成投資約90億元。新的開發模式，在保證政府實現土地收益較大化、加速開發速度時，也確保了計劃的高起點和嚴肅性。同時，也有利于統籌城鄉生長，讓群眾共<